Eine Immobilie besitzen ist auch nach der Pensionierung günstiger als das Mieten einer Liegenschaft, solange die Hypothekarzinsen so tief sind wie heute. Da man jedoch nach der Pensionierung von der Rente lebt, stellt sich die Frage, ob die Tragbarkeit der Hypothek bei der finanzierenden Bank noch gewährleistet ist.
Die Tragbarkeitsrechnung ist eines der zentralen Elemente der Bonitätsprüfung. Dabei werden Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten ins Verhältnis zum Renten-Einkommen gesetzt und die Tragbarkeit mit einem Durchschnittszins von 5% gerechnet. Die Wohnkosten dürfen dabei einen Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen. Weiter schreibt die FINMA aktuell vor, dass die 2. Hypothek spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt ist. Das gilt auch nach der Pensionierung, obwohl viele Wohneigentümer mit 30 bis 40 Prozent weniger Einkommen auskommen müssen als vorher. Mit dem hohen kalkulatorischen Zinssatz gehen die Banken auf Nummer sicher, denn wer die Tragbarkeitsrechnung erfüllt, verkraftet wahrscheinlich auch steigende Zinsen. Mit dem Einkommen aus der 1. Säule (AHV) und 2. Säule (BVG) erreichen die meisten Rentner 60 bis 70 Prozent ihres Einkommens vor der Pensionierung. Das reicht, um gut leben zu können, ist aber häufig zu wenig, um die strengen Tragbarkeitskriterien der Banken zu erfüllen.
Darum müssen Wohneigentümer ihre 2. Hypothek amortisieren, bevor sie pensioniert werden. Dadurch sinkt die Zinsbelastung und entfällt die Amortisationspflicht, das entlastet die Tragbarkeitsrechnung spürbar. Falls die Amortisation der 2. Hypothek nicht reicht, kann auch einen Teil der 1. Hypothek freiwillig zurückbezahlt werden. Damit sinkt die Zinsbelastung weiter. Bei dieser Rechnung geht es nur um die Tragbarkeit (mit dem hohen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent). Die tatsächlichen Wohnkosten liegen im aktuellen Zinsumfeld viel tiefer. Auf den ersten Blick erscheint es verlockend, die Hypothekarschuld und damit die Zinsbelastung mit einem Kapitalbezug vor Pensionierung aus der Pensionskasse zu senken oder damit die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Wenn aber zu viel Kapital aus der 2. Säule bezogen wird, hat das Einfluss auf die Rente. Dadurch sinkt wiederum das Bruttoeinkommen und die Tragbarkeitsrechnung könnte wiederum kippen. Das könnte Konsequenzen haben, weil die meisten Banken eine Hypothek im Pensionsalter nicht mehr erhöhen, wenn die Rahmenbedingungen nicht gegeben sind.
Eine entsprechende Liquiditätsreserve ist in jedem Fall angebracht, um genügend finanziellen Spielraum zu haben und einen temporären Engpass überbrücken zu können. Ab 50 sollte man sich Gedanken über das Pensionsalter machen. Vor allem als Wohneigentümer. Es gibt Banken, die sind bei Kunden ab 50 zurückhaltend mit der Finanzierung. Falls eine 2. Hypothek, die in 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung amortisiert sein muss, neu abgeschlossen beziehungsweise verlängert wird, steigt die jährliche Amortisationspflicht mit jedem Altersjahr. Darum ist es lohnend, sich frühzeitig Gedanken zu machen, denn je früher die Pensionierung mit einem fundierten Finanzplan geplant wird, desto entspannter kann der Ruhestand genossen werden. Wir von KB Partners stehen bei Fragen zur Hypothek und zur Finanzplanung gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns an, wir vereinbaren gerne mit Ihnen einen unverbindlichen Besprechungstermin.