Aufgrund der aktuellen Zinssituation erscheint es für viele Erwerber von Wohneigentum attraktiv, so wenig Eigenmittel wie nötig in die Finanzierung des Eigenheims einzubringen. Dieser Umstand führt nun aber dazu, dass man sich vertiefter mit der Frage nach der richtigen Rückzahlung, oder wie es in der Fachsprache heisst «Amortisation», auseinandersetzen muss.
Wer beim Kauf einer Immobilie mindestens 35% der Kaufsumme als Eigenmittel einbringt, finanziert das Wohneigentum innerhalb einer Erst-Hypothek. Wer nicht über so viele Eigenmittel verfügt, kann eine sogenannte Zweit-Hypothek aufnehmen. Diese Zweit-Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur ordentlichen Pensionierung zurückbezahlt werden. Für diese Rückzahlung stehen zwei Möglichkeiten (direkt oder indirekt) zur Verfügung. Beide Varianten verfügen über gewisse Vor- und Nachteile.
Bei der direkten Amortisation wird die Schuld jedes Jahr um einen fixen, im Voraus festgelegten Betrag reduziert. Dieses Modell bietet den Vorteil, dass die Belehnung und die Zinsbelastung direkt reduziert wird. Mittlerweilen sind diverse Finanzinstitute bereit, auch bei Festhypotheken direkte Amortisationen zu akzeptieren. Diese müssen jedoch in der Regeln beim Abschluss der Festhypothek fest definiert werden. Der Nachteil dieser Variante ist, dass jedes Jahr weniger Schuldzinsen in der Steuererklärung abgezogen werden können.
Eine attraktive Alternative bietet die indirekte Amortisation. Bei der indirekten Variante bleibt die Höhe der Hypothek unverändert. Die Bank verlangt in diesem Fall keine direkte Schuldentilgung, sondern die Einzahlung von vordefinierten Beträgen auf ein Bankkonto, ein Vorsorgekonto 3a oder zu Gunsten einer gemischten Lebensversicherung. Das so angesparte Kapital wird zu Gunsten der Bank verpfändet und normalerweise zu einem späteren Zeitpunkt, spätestens mit dem Erreichen der Pensionierung, für die Rückzahlung der Hypothek verwendet. Bei einer selbstbewohnten Liegenschaft empfiehlt es sich, die indirekte Amortisation über eine gebundene 3a-Vorsorgelösung zu regeln. Dies bietet den Vorteil, dass die Einzahlung vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann. Zudem bleibt der steuerlich abzugsfähige Schuldzins gleich hoch. Es entsteht somit ein doppelt positiver Steuereffekt gegenüber der direkten Amortisation. Ob die Einzahlung auf ein 3a Konto oder in eine 3a Police getätigt werden soll, ist von der aktuellen Lebenssituation abhängig.
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